سه ماه و اندي پيش كه گزارش مركز پژوهش و اسناد رياست‌جمهوري درخصوص آمارهاي مربوط به ساخت مسكن در سال‌هاي 84 و 85 منتشر شد، با تعجب و حيرت ارقامي ملاحظه شد كه از تحقق 110درصدي هدف‌هاي تعيين‌شده برنامه چهارم براي همان سال‌ها حكايت داشت، اما به تازگي معاونت برنامه‌ريزي و نظارت راهبردي رياست‌جمهوري كه به لحاظ پتانسيل‌هاي علمي همچنان حائز شرايط مرجعيت در محاسبات آماري است، طي گزارشي حكايت تازه‌اي از اين مقوله داشت كه با گزارش قبلي كاملا فرق مي‌كند. فرق اين دو گزارش در اين است كه اولي از تحقق 110درصدي هدف‌هاي تعيين‌شده برنامه چهارم در زمينه ساخت مسكن در سال‌هاي 84 و 85 حكايت مي‌كند و دومي از تحقق 75درصدي و 65درصدي در همين سال‌ها. گزارش اولي حاكي از اين است كه طي دو سال مورد بحث يعني به ترتيب در سال‌هاي 84 و 85 برابر 581هزار دستگاه و 638هزار دستگاه واحد مسكوني ساخته شده كه در قبال هدف‌هاي تعيين‌شده براي اين سال‌ها، يعني 530هزار دستگاه و 580هزار دستگاه 10درصد بيشتر از هدف‌هاي پيش‌بيني شده موفقيت حاصل شده است. دومي اما نظر ديگري دارد. يعني به موجب گزارش اخير معاونت برنامه‌ريزي و نظارت راهبردي تعداد واحدهاي مسكوني ساخته شده در سال 84 معادل 480هزار دستگاه و در سال 85 معادل 460هزار دستگاه بوده است.
بديهي است تعارض آماري اين دو گزارش از سوي دو مرجع مختلف كه اتفاقا هر دو نيز تحت‌پوشش نهاد رياست‌جمهوري است، چگونه حاصل شده و منابع مورد استناد آنها كدامين گزارش‌هاي رسمي و اداري بوده قابل‌تامل است، اما مرجعيت آماري گزارش‌هاي سازمان مديريت و برنامه‌ريزي يا معاونت برنامه‌ريزي و نظارت راهبردي رياست‌جمهوري پيوسته براي پرسشگران و پژوهشگران محفوظ بوده و به همين دليل هم هست كه به‌رغم گزارش مركز پژوهش و اسناد رياست‌جمهوري، احتمالا گزارش اخير اين معاونت مبنا و ملاك واقع خواهد شد تا وضعيت بازار مسكن كه به دلايل ديرپا ناسالم بوده و از بيماري مزمن و گويا لاعلاج رنج مي‌برد، ارزيابي شود.
البته كتمان نبايد كرد كه رقم 480هزار دستگاه توليد مسكن در سال 84 در قياس با منحني توليد سال‌هاي قبل از روند رشد مطلوبي حكايت مي‌كند كه به هر حال قابل‌تامل است. با توجه به اينكه آمار مزبور اشاره به واحدهاي تكميل شده و قابل‌استفاده دارد و مسلما پروسه‌اي سپري شده است كه حداقل 12 تا 16ماه طول كشيده تا اين واحدها ساخته و بهره‌برداري شوند، مي‌توان قبول كرد كه رقم 480هزار واحد مسكوني تكميل شده دنباله طبيعي ارقام ساخت مسكن در سال‌هاي 83 و 82 بوده است كه كمابيش در همين محدوده بوده‌اند.
كاهش آماري تعداد واحدهاي مسكوني تكميل شده در سال 85 نيز به رقم حدود 460‌هزار دستگاه نيز از همين قاعده تبعيت مي‌كند كه قابل‌توجه است. با اين حال ترقي قيمت مسكن در نيمه دوم سال 85 كه نتيجه منطقي بودجه انبساطي همان سال و يك سري سياست‌هاي پولي ارزيابي شده، علي‌القاعده مي‌تواند در رشد محسوس آمار توليد سال بعد تاثيرگذار باشد كه گزارش‌هاي مربوط به صدور پروانه‌هاي ساخت آن را تاييد مي‌كند، ولي نه آنچنان تاثيري كه گزارش مركز پژوهش‌ و اسناد رياست‌جمهوري در خردادماه گذشته از آن خبر داده بود و با توجه به آمارهاي هشت ماهه (ساخت 523هزار واحد در مناطق شهري) سال 86 و از مجموع فعاليت‌هاي ساخت‌و‌ساز در مناطق روستايي پيش‌بيني كرده بود كه ارقام نهايي به يك ميليون و 100هزار در پايان سال خواهد رسيد كه نسبت به پيش‌بيني برنامه (820هزار واحد) 135درصد رشد را نشان خواهد داد.
چنين رشدي اگر هم صورت بگيرد غيرطبيعي است. زيرا متناسب با ظرفيت‌هاي اقتصادي از جمله ظرفيت‌‌هاي توليد مصالح ساختماني نيست و به طور طبيعي عامل فشار مضاعفي مي‌تواند باشد كه به اهرم قيمت‌ها چه در مرحله توليد و چه در مرحله عرضه و تقاضا وارد شده و مي‌شود. كما اينكه چنين هم شد و اصرار بر گسترش فعاليت‌هاي ساخت‌و‌ساز (كه به نوبه خود البته ضروري هم بود) از طريق ارائه تسهيلات بالنسبه كافي به سازندگان و هم‌زماني افزايش قيمت‌ها در بخش مسكن كه ميلياردها ميليارد سرمايه سوداگران و واسطه‌گران را هم به اين بازار پررونق ريخت، باعث پيدايش وضعيتي در اين بازار شد كه تاكنون بي‌سابقه بوده است. به طوري كه تحت‌تاثير اين شرايط قيمت هر مترمربع زمين يا خانه‌هاي كلنگي در نيمه اول سال 86 به يكباره حدود 125درصد رشد كرد و به اين ترتيب در كنار افزايش قيمت مصالح ساختماني، هزينه‌هاي سربار و مزد كارگر و عوامل ديگر توليد، هزينه تمام شده يك متر مربع ساختمان نوساز را به شدت افزايش داد. به‌طوري كه ميانگين اين افزايش در مناطق مختلف تهران برحسب ارزيابي‌هاي كارشناسانه وزارت مسكن در اين دوره 80درصد اعلام شد.
نيمه اول سال 86، كاهش عرضه
با وجود اين تحولات كه در نيمه دوم سال 85 و نيمه اول سال 86 در وضعيت قيمت مسكن اتفاق افتاد، اما عرضه مسكن در نيمه اول سال 86 همچنان درجا زد. گزارش بانك مركزي در اين زمينه حاكي است كه طي شش‌ماه اول سال 86 كل واحدهاي مسكوني تكميل شده كه به بازار مصرف عرضه شد، برابر 229هزارو 210دستگاه بود كه در مقايسه با سال قبل 5/4درصد كاهش نشان مي‌دهد. اگر اين آمار به كل سال 86 تعميم داده شود، مي‌توان پنداشت كه عرضه كل مسكن در مناطق شهري كشور به زحمت از مرز 460 يا 470هزار واحد گذر خواهد كرد كه چندان فرقي با سال 85 نخواهد داشت.
با اين حال آمارهاي ديگري هم وجود دارد كه حكايت از وجود انبوه ساختمان‌هاي نيمه تمام در سراسر كشور دارد.
آمارهاي بانك مركزي مربوط به سال 86 مي‌گويد كه در مقابل 37هزار ساختمان (نه واحد مسكوني) تكميل شده در اين دوره 102هزار دستگاه ساختمان نيمه تمام نيز در دست احداث بود كه مسلما تكميل و عرضه آن در سال 87 مي‌تواند كل بازار مسكن ايران را تحت تاثير قرار دهد، مشروط بر اين كه بازار تقاضا از در همان سال ها التهاب‌ها دورمانده و اثرات ركود اقتصادي موجود در كشور كمترين تاثير را در اين بازار داشته باشد، آيا چنين شرايطي محقق خواهد شد؟
آينده مسكن در گرو كنترل ركود
ناظران بازار مسكن اكنون اين سوال را مطرح مي‌كنند كه خطرات ركود اقتصادي موجود ايران روند رشد توليد واحدهاي مسكوني كشور را تا چه اندازه دچار مخاطره خواهد كرد و آيا چنين مخاطراتي در آينده نزديك قابل كنترل خواهد بود يا نه؟
اين سوال از آنجا ناشي مي‌شود كه آمار واحدهاي ساختماني نيمه تمام در سال 86 به ميزان 102هزار دستگاه ساختمان و همچنين حدود 65هزار دستگاه ساختمان شروع شده، مجموعا براي سال 87 توشه مناسبي تلقي مي‌شد تا در كارنامه موفقيت‌هاي دولت ثبت شود. اما خواب‌آلودگي بازار مسكن از اواخر سال گذشته كه به ركود كامل اين بازار در تابستان سال جاري منتهي شد، اكنون اين سوال را براي سازندگان و دست‌اندركاران مطرح كرده است كه عرضه گاه اين همه توليدات كجا خواهد بود؟
آمارهاي بانك مركزي حاكي است كه بيش از 20هزار ميليارد تومان در سال گذشته در بازار مسكن سرمايه‌گذاري شده كه 95درصد آن مستقيما از سوي بخش خصوصي بوده است. بخش خصوصي اكنون به شدت كنجكاو شده است كه در مقابل اين همه سرمايه‌گذاري براي افزايش توليدات مسكن، تمهيدات دولت براي مقابله با خطرات حتمي ركود اقتصادي كشور و تاثيرات بلاانكار آن در بخش مسكن را مشاهده كند. چنانچه اثرات ركود اقتصادي كشور كه به نوبه خود از سياست‌هاي انقباضي در بخش پولي تاثير پذيرفته به آهستگي از بيخ گوش بخش مسكن رد نشود، كاهش سرمايه‌گذاري‌ها در اين بخش در سال 87 و تاثيرات آن در سال آينده نتيجه اوليه چنين وضعيتي خواهد بود. كاهش راندمان توليد در واحدهاي صنعتي مرتبط با بخش مسكن و همچنين گستردگي بيكاري در بين كارگران ساختماني از نتايج ديگر اين وضعيت خواهد بود.
غيبت دولت در بازار سياست مسكن
ترديدي نيست كه با وجود 80درصد رشد صدور پروانه ساختماني در سال 86 به طور طبيعي آمار عرضه‌ واحدهاي مسكوني تكميل شده در سال 87 و 88 به نسبت چشمگيري افزايش خواهد يافت، اما اين سوال مطرح است كه آيا در چنين حركت صعودي به سمت تعديل يكي از اساسي‌ترين نيازهاي جامعه، دولت هم سهمي داشته است؟
پاسخ به اين سوال منفي است، زيرا تحركات بازار دو سه سال اخير مستقيما از تحولات قيمت مسكن تاثير پذيرفته كه در غياب سياست‌هاي كارساز دولت اتفاق افتاده است. اتفاقا اين فرصتي بوده است كه دولت با استفاده از آن مي‌توانست به مكانيسمي از تنظيم تعادل بازار دست بزند كه ضمن حفظ روند رشد توليد، رشد غيرطبيعي قيمت‌ها را هم مهار سازد كه عملا از عهده آن برنيامد. اينك در غياب مساعدت‌هاي لازم دولت و تسهيلات بانكي براي خريد واحدهاي مسكوني، بايد منتظر ماند و ديد كه تسهيلات بخش توليد در اختيار سازندگان چگونه به نفع تعديل بازار كمك خواهد كرد و آيا توليدكنندگان و سازندگان مسكن در برابر عدم بازگشت سرمايه و تاثيرات حاصل از شرايط ركود تورمي بازار حاضر به حاتم‌بخشي خواهند شد؟